张律师讲堂（三）：违法临时建筑物租赁合同无效 作者：张纬律师     时间：2017-11-21    来源：https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzIzNzYxODc0Mg==&mid=2247483730&idx=1&sn=16b86a8f7494737ad3d3eed022616c02&chksm=e8c4920bdfb31b1db53e909746368ce0d8b61d0cff5fa7864b9cf3463cf0dd164dade9328c6d#rd

【条文原文】

第三条 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

【条文理解】

本条是关于租赁合同的标的物为临时建筑时，因违反法律、法规而认定无效的情形。以及出于促进交易的目的，应当允许在认定合同违法情节消失后转化为有效。

【实务难点】

1、临时建筑是指在城市、镇规划内，根据形势的客观需要，经建设行政主管部门审核批准后，在核定的临时建设工程规划许可证记载的使用期限、范围、用途内，建造的供临时使用的建筑物。临时建筑的法律制度特征主要包括：第一，权利人有权在临时建设工程规划许可证记载的使用期限内利用临时建筑物；第二，在临时建设工程规划许可证取得的使用期限届满前，权利人应当自行拆除临时建筑物；第三，权利人应当按照临时建设工程规划许可证记载的临时建筑物的使用用途，利用临时建筑物。

2、解释第二条的释义内容也适用于本条。

3、租赁合同被确认无效后，实际损失的认定应当根据租赁用房的不同使用用途，实事求是的予以认定。比如经营用房的损失，应当考虑经营投入、购置设备、经营利润等方面的损失。难以给付的，可以委托有资质的中介机构予以评估，还可以比照城市同地段的拆迁补偿标准予以计付。

4、租赁合同被确认无效后，损失责任的承担。一般出租方承担主要责任，承租人承担次要责任。鉴于此，实务界在做租赁合同审查时，一定要审查合同的效力。

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